抵押房地产投资信托 (REITs) 就像 REITs 世界中的高风险继子 - 经常被更安全的派息股票 REITs 忽视和超越。与拥有和租赁实物房地产的权益型 REIT 不同，抵押型 REIT 投资和发行房地产债务和证券。这种独特的投资策略意味着投资者仍然可以获得股息回报，但并非没有一些值得注意的风险需要考虑。以下是抵押房地产投资信托基金的运作方式以及它们现在是否值得购买的详细信息。

抵押房地产投资信托基金如何运作

抵押房地产投资信托基金(或 mREITs)要么创造商业或住宅抵押贷款，要么投资于房地产债务证券，如抵押贷款支持证券(MBS)，要么将两者结合使用。mREITs 通过发放贷款并简单地长期持有或通过净息差(即任何证券的购买价格与支付的利息之间的差额)从抵押贷款利息中赚取收入。

为了增长，抵押房地产投资信托基金要么需要发放更多贷款，要么购买更多债务;通过降低购置成本或提高利率来扩大净利差;或扩大他们的服务，其中可能包括为贷款服务的费用。

在某些年份，例如 2021 年，原始需求激增，使其易于增长。在其他年份，mREITs 必须利用其现有债务来购买更多。

这可能是一项冒险的冒险，因为利率或抵押贷款拖欠或提前还款的潜在增加等因素会影响公司实际收取的金额。

较低的利率往往会挤压净利润差，这意味着 mREIT 需要更多的交易量才能实现相同的利润。拖欠的增加意味着公司收取的费用减少了，这可能使他们无法偿还债务。

随着抵押贷款需求的激增，现在是投资的好时机吗?

虽然大流行严重打击了许多股权房地产投资信托基金，但它对抵押房地产投资信托基金产生了奇迹。由于利率处于历史低位，创纪录的需求导致再融资激增和房屋发行热潮，帮助抵押房地产投资信托基金毫不费力地增长。然而，挑战在于，历史上的低利率也意味着借款人为其抵押贷款再融资需要大量的预付款。

如果 mREIT 最初持有 30 年期抵押贷款，利息为 5%，借款人向同一家公司再融资，但利率为 3.5%，那么这将是一个巨大的利差损失。

美联储表示将在 2022 年提高利率，这将有助于 mREIT 赚取更多收益，但也可能导致原始需求减少，抵消潜在收益并迫使该行业寻找其他方式来推动增长。

2021 年，由 34 个公开交易的抵押房地产投资信托基金组成的全国房地产投资信托协会 (Nareit) 跟踪的抵押房地产投资信托指数全年提供了略高于 15% 的回报。无论如何，回报都不错，但与标准普尔 500 指数或 Nareit 股票房地产投资信托指数的表现相去甚远，后者在 2021 年提供了 43% 的回报。

从历史上看，抵押房地产投资信托基金的表现逊于股票房地产投资信托基金。但大多数人并不看重 mREIT 的股价增长潜力，而是看重其股息回报。Nareit 抵押房地产投资信托指数在 2021 年的股息收益率略高于 9%，而股票房地产投资信托基金则略低于 3%。

例如，喜达屋房地产信托(纽约证券交易所代码：STWD)是 2021 年表现最好的 mREIT 之一，它为投资者提供 7% 的股息收益率，是 2% 至 3 之间的平均股票 REIT 股息收益率的三倍%。

就个人而言，我认为抵押房地产投资信托基金给投资组合增加了很多脆弱性，但回报并不多。合适的 mREIT 可能适合寻求高于平均回报的股息投资者，但了解随之而来的波动性很重要。

经济状况、利率、需求和房地产市场状况都会影响商业模式的盈利能力，这意味着比股权 REIT 更简单的供需方程更多的因素在起作用。