中国网财经8月19日讯 (记者 刘小菲)受房地产调控持续升级、融资环境趋严、多地疫情不断反复等因素影响，房企盈利能力承压。8月18日，碧桂园发布公告称，预期2022上半年核心净利润为45-50亿元，股东应占净利润为2-10亿元。

对于预期盈利的下降，碧桂园给出了四方面解释：房地产行业经营环境严峻及新冠疫情持续影响，市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业结转确认收入减少；部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；出于谨慎性原则对物业项目计提的减值增加；及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

可以看出，对碧桂园上半年盈利形成影响的因素多为非现金性质。而现金流方面，碧桂园表示“依旧稳健”，同时称“经营状况良好，具备充足的可动用现金。

销售稳居行业第一，下滑幅度远低于平均

2022上半年，碧桂园实现权益销售额1851亿元，在行业整体承压的背景下，碧桂园仍然紧守业内领跑地位。克而瑞公布的排行榜则显示，碧桂园上半年权益销售金额居行业第一；同时又以2469.9亿元的销售成绩占据全口径销售榜单榜首。

中指研究院发布的数据也显示，上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，销售额超过两千亿的房企仅剩下碧桂园、万科、保利3家，而去年同期则有5家。对于房地产销售大幅的原因，有业内人士在接受记者采访时表示：“除了疫情不断反复降低了购房者买房意愿外，不少房企官宣‘债务违约’，烂尾楼频现在一定程度上打击了买房信心。”

自7月14日以来，银保监会有关部门负责人多次强调，支持地方做好“保交楼”工作。如今，“保交楼”上升到中央政治局会议层面，这对于整个房地产市场意味着将有更强有力的政策支持“保交楼”落地。”在此背景下，“行业筑底”已经成为共识。万科董事会主席郁亮、旭辉控股董事局主席林中等均于近期公开表示 “楼市基本触底”。碧桂园常务副总裁程光煜在8月18日召开的投资者会上也表示：“相信行业最困难的时刻已经过去，现在是底部盘整过程，预期下半年公司会维持比较有序的销售节奏，保持与头部同行相当的销售水平。”

业内人士称：“随着房地产市场的悲观情绪会减弱，交易行情有望迎来修复，而那些未出现风险性事件、未出现债务展期的优质房企将明显受益。”数据显示，2022年上半年，碧桂园在214个城市，如约交付1070 批次超25万套房屋，以硬核实力彰显责任与担当。根悉，碧桂园下半年计划交付50万套。

毛利率回归制造业水平，计提资产减值释放压力

碧桂园总裁莫斌在8月18日的投资者会上表示：“市场下行周期之久超预期，从去年6月份到现在仍然处在下行期。本期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是18-19年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显。

实际上，受此前高价地结转、新房限价等因素影响，房企毛利率近几年普遍下滑。以55家已经披露2021年财报数据的港股上市房企为例，45家毛利率同比出现下滑，占比超过8成，其中降幅超过5个百分点的数量达20家。新城控股董事长王晓松曾表示，房地产会从类金融的行业回归制造业属性。华润置地总裁李欣则表示：“房地产毛利率水平回归到30%甚至以上不太可能。

另外，碧桂园莫斌还表示：“出于谨慎性原则，碧桂园对物业项目计提的减值增加。”有市场人士指出：“如果借助计提减值把潜在的亏损和压力一次性释放掉，对于企业今后的经营来说，压力就减轻了，在运营方面也可以轻装前行。”

现金流稳健，下半年境外已无到期美元债

在房地产企业接连不断官宣“债务违约”的当下，相比利润率，资金面状况更值得关注。碧桂园方面表示，集团经营状况良好，具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健。

2022年上半年，碧桂园实现权益销售现金回款约为1703亿，权益回款率92%，已连续7年回款率保持 90%以上。高回款率一定程度上意味着稳固、充裕的现金流。碧桂园表示，公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。

而在融资端，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园作为政府监管支持的示范性房企之一，发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链 ABS及ABN合计87亿元。莫斌投资者会上透露，”在中债信用增进公司全担保情况下，公司正推进中票发行，发行概率较大。”

2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计 40 亿元，除此以外，下半年没有到期的直接融资。