奶西上新，望京欢呼。毕竟奶西板块的指导价都8万+了，望京未来的房价天花板似乎又多了一些想象力。

的确，站在东洲家园西侧的来广营北路向南望去，远处清晰可见的高层建筑即是望京商圈。奶西板块距离望京真是一步之遥呀。

望京樾附近的来广营北路

即便如此，望京是望京，奶西是奶西，奶西只承接望京的外溢人群。既然奶西不能与望京划等号，那望京樾的价格倒挂是不是假象呢？

成片开发 配套在规划中

◆ 商超：大型商超基本没有，附近的东洲家园有便民超市，据说2022年3月刚开业；

◆ 交通：距离地铁14号线善各庄站3.9公里，开车约8分钟，公交939、869到善各庄站也要15分钟；

◆ 医院：附近无医疗资源配套，开车去最近的北京安世杰中医门诊部要16分钟、去中国中医科学院望京医院要30分钟；

◆ 教育：附近有芳草地国际学校、陈经纶中学奶子房校区；

◆ 公园：距离奶东公园2公里左右，步行约30分钟；距离朝来公园约3.9公里，骑行30分钟；

望京樾的地理位置

顺着芳草地国际学校(东洲校区)往东走，就能看见望京樾地块的围墙。

从地图上看，望京樾320地块整体方正，与中建宸园318地块仅一路之隔。目前，地块已经被围起来，门口有保安。你猜得没错，通通不让进。远远望过去，可以看见机器在工地作业。

望京樾西侧的芳草地国际学校

望京樾地块已被围墙围住

奶西板块一直被炒得很热，也是朝阳区供地的重点区域。一方面，可以承接望京外溢人群，名正言顺抱望京大腿；另一方面，整个区域的规划已出炉，属“先规划后开发”。

小财想说，先规划的好处是，你知道未来周边都有啥配套，不过，具体什么时间落地其实也要靠等的。

崔各庄奶西村地块整体规划

从北京市规自委的文件来看，奶西板块同期建设的道路共有两条，一条是317地块的横向街坊一路，一条是中建宸园318地块的纵向街坊二路。

与此同时，319地块(位于320地块的西北角)的托幼用地规划为9班幼儿园。据小财了解，大概能容纳250人左右，属中型规模的幼儿园。

其他方面，望京樾320地块的东南角有公交站；临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地；29-315-2地块为中小学合校用地，29-317-3地块为机构养老设施用地，29-317-4属于综合性商业金融服务业用地，共计3.05公顷。

东洲家园马路对面的烂尾商业

讲真，除了这些待落地的新配套，目前望京樾周边的配套约等于无，是那种肉眼可见的“荒芜”，需要依靠望京商圈、新北苑商圈辐射。

小财知道，很多买房人想了解奶西商圈何时形成，但这真不好说。因为规划先行仅是第一步，落地才是关键。

改善型项目厮杀激烈

根据地块规划要求，望京樾的容积率2.22、限高60米，总户数762户，楼栋规划为5-18层的洋房与小高层。

主力户型为102平三居、120平及155平的四居，三个户型均为南向三面宽，分别为9.6米、10米、11.5米。

望京樾320地块规划要求

明眼人一看户型就知道，望京樾和刚需客群基本没啥关系，这是妥妥的改善盘。按照政府指导价8.5万/元计算，最小户型的总价都要800万+。

既然主打改善，望京樾也盯上了阿里巴巴北京总部新园区这块肥肉。该园区位于朝阳区来广营东路北侧，靠近善各庄地铁站西南口，预计2023年12月竣工并投入使用，据说在北京的员工中有1.9万人要搬进去。

虽然互联网大厂已开始洗牌，但其购买力仍是改善型项目竞相追逐的对象。这群人虽然还没入园，但已被周边多个新项目视为潜在购买者。

例如，号称“崔各庄四兄弟”的和光悦府、龙樾合玺、晓风印月、望京养云，前三个项目的指导价均是8.8万/平，望京养云7.04万/平。四个项目均主打改善，户型以三居、四居为主。

“崔各庄四兄弟”的指导价及面积段

此外，望京养云和晓风印月分别于2021年11月、今年6月开盘，截至9月22日，两个项目的网签率为58.60%、18.97%。

不得不说，尽管互联网大厂的购买力还在，但区域内扎堆的改善型楼盘正在相互厮杀。

小财观察到，不同于刚需客群，改善客群并不着急上车，对产品力的要求自然也高，属于拿着钱随便挑的那类人。因此，他们的选择真的不只是望京樾而已。

从产品层面来看，望京樾的胜算也不是很大。

以102平的三居户型为例，晓风印月三个卧室的面宽(从南到北)分别为3.2米、3米、3.2米，望京樾为3.2米、2.8米、3.2米；客厅的面宽，晓风印月是3.5米，望京樾是3.6米。在客厅面宽接近的情况下，晓风印月给足了三个卧室面宽，基本超过3米(包含3米)。

102平的三居

小财也注意到，望京樾主打科技住宅。对，和某知名府系的科技系统是一家公司，只是不知道科技住宅的噱头能否让望京樾在竞品环伺中跑快一点。

按照销售的说辞，望京樾有价格倒挂优势，其实不然。最近的二手房是大型回迁房小区东洲家园，二手房均价为5.7万/平，显然与望京樾不具有可比性。

东洲家园

如果把望京沿着14号线北段一分为二，就会发现，望京西的二手房均价为8.6万、望京东为8.9万。因此，望京樾的指导价也不会与以上区域形成倒挂，何况望京西与望京东均在五环以里，望京樾已是五环外。

往西看过去，北苑整体的二手房均价为8.3万，但项目层次不齐，因此，望京樾也不属于价格倒挂。

围观价格倒挂的，都散了吧。

小财还发现了一个信号，北京的第三批集中土拍朝阳区并未供地，这也透露出朝阳当下的重点是消化库存。虽然奶西临近望京，但很难成为升级版的望京。毕竟望京的崛起有其偶然性，大量的产业入驻成为人口集聚的先导，进而整体区域升级。

奶西板块要崛起，需要产业北上，而产业的落地生根需要更长的时间周期。嗯嗯，奶西或是望京外溢人群的最佳睡城。 (记者 张增艳）