南佛罗里达州的豪宅和公寓供应不仅紧张。比那更糟。

“这不仅仅是库存下降，”为经纪公司DouglasElliman追踪该地区14个房地产市场的评估和咨询公司MillerSamuel的首席执行官乔纳森米勒说。“这是一场崩溃。”

根据数字，这并不是夸张。根据米勒的数据，今年第一季度，南佛罗里达州的库存处于创纪录的低点7,906辆。这低于2017年至2019年的平均27,000台。

米勒也认为情况不会很快恢复正常。“即使挂牌库存增加一倍甚至三倍，在大多数市场上，供应也将被视为‘低’，”他说。

但销售火爆。

尽管可用房产数量很少，但第一季度的总销售额超过118亿美元，比上一季度高出19亿美元以上。米勒表示，一些奢侈品市场创下历史新高。

根据米勒为DouglasElliman周三早些时候发布的Elliman报告汇编的数据，该地区排名前五的豪华房地产市场占该地区所有销售额的45%以上，即近54亿美元。

以下是按平均销售价格列出的南佛罗里达州前五名奢侈品市场的清单，并仔细研究了低库存和抵押贷款利率上升等不利因素如何影响未来的销售。

1.棕榈滩

棕榈滩连续第四个季度以最高的平均豪宅销售价格位居南佛罗里达州的榜首。根据米勒的分析，该镇的总销售额超过10亿。

在这个豪华的海滩小镇，豪华单户住宅的平均价格高达2100万美元。(Elliman报告中将奢侈品定义为市场销售额的前10%。)每平方英尺的平均价格为3,659美元，比上一季度的创纪录价格下降了2.7%，但第一季度完成的销售数量总计15，比第四季度增长近67%，根据报告。

棕榈滩的第一季度销售额也是南佛罗里达州最大的。位于SCountyRd854号的海滨别墅。根据公开记录，收盘价为5300万美元。根据挂牌信息，这座占地10,171平方英尺的住宅占地2英亩，横跨内陆航道，临水面积为220英尺。每平方英尺的价格高达5,210美元。

DouglasElliman的上市代理人GaryPohrer告诉CNBC，该房产的面积和临水面积使该房产高于其他房产。当被问及他对市场未来的展望时，Pohrer告诉CNBC，他仍然“谨慎乐观”，他最大的担忧是严重的库存问题。

“如果你看看活跃上市的历史，我们处于历史最低点，这不会在一夜之间改变，”Pohrer说。

米勒认为库存危机对即将到来的几个季度产生重大影响。

“这将限制销售低于其潜力，并维持或增加竞购战的市场份额，”他说。

2.迈阿密海滩，大堡礁

巴里尔群岛的迈阿密海滩是报告中第二昂贵的豪华单户住宅市场，有17个成交量，平均价格接近1790万美元。每平方英尺的平均价格为2,766美元，低于上一季度创下的2,835美元的记录。市场各价位的总销售额近29亿美元，仅次于迈阿密大陆市场的39亿美元。

根据米勒的说法，迈阿密的费舍尔岛见证了迈阿密海滩巴里尔岛市场第一季度最大的一笔交易：以3000万美元的价格在PalazzoDellaLuna购买了一套顶层公寓，这是一栋位于费舍岛博士6800号的10层超豪华公寓。上市代理DoraPuig告诉CNBC，这栋名为Penthouse3的房产占地近6,800平方英尺，有四间卧室、4.5间浴室和一个超过8,000平方英尺的屋顶露台。

展望潜在的不利因素，普伊格表示，她不太担心抵押贷款利率上升，因为她在高端市场的大多数富有买家都以现金支付。

从本质上讲，奢侈品买家对现金的依赖减弱了利率上升的影响，但并没有消除它。米勒告诉CNBC，他们可以创造“上市库存略有增加，并从当前的疯狂环境中略有减少”。

然而，普伊格担心美联储加息太高太快，可能会使经济陷入深度衰退。

“如果发生这种情况，市场各行各业的人都将受到影响，届时，没有人能对即将发生的经济影响免疫，”普伊格说。

3.珊瑚山墙

位于迈阿密市中心西南部的CoralGables是第三大最昂贵的豪宅市场，有15个成交量，平均售价约为1060万美元，创下该地区的纪录。据米勒称，每平方英尺的平均价格也创下了1,609美元的历史新高，比上一季度上涨了33.7%。

4.劳德代尔堡

排名第四的是劳德代尔堡市场，据米勒称，该市场以近690万美元的平均价格和每平方英尺1,167美元的平均价格售出了57套豪宅，这两项都是劳德代尔堡的历史记录。

5.博卡拉顿/高地海滩

博卡拉顿/高地海滩是第五大最昂贵的豪宅市场，有60套房屋销售，平均售价略高于550万美元。每平方英尺670美元的平均价格也创下了市场纪录。

根据公开记录，该市场在南佛罗里达州的房屋销售中排名第四，当位于2455SOceanBlvd.的海滨豪宅以4000万美元的价格售出时，高地海滩镇的价格也创下了历史新高。据米勒称，这栋17,600平方英尺的房屋的出售是博卡拉顿/高地海滩有史以来的最高价格。该房屋的上市经纪人，海洋地产地产公司的贝弗利·阿卢斯·奈特(BeverlyAluiseKnight)告诉CNBC，这座豪宅的可入住状态是一个加分项。

“完全由设计师提供——写一张支票，直接入住——在这个市场上很难找到，”她说。奈特还告诉CNBC，买家额外支付了500万美元购买家具，使破纪录的销售额达到4500万美元。

当被问及利率上升和低库存可能如何影响南佛罗里达州的房地产销售时，奈特说这完全取决于市场。但她相信，当不可预见的事件对市场产生负面影响时，水上房屋被证明是最具弹性的。

“我坚信历史表明，海滨总是最后一个崩溃，第一个恢复，”奈特说。