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National Retail Properties连续32年提高股息是稳定的股息股票

时间:2021-08-23 11:54:58 来源:

股息投资者一直在寻找无论经济状况如何都有提高派息历史的股票。其中最稳定和一致的称为股息贵族——标准普尔 500 指数的成员,它们至少连续 25 年增加了支付金额。

但证明其可靠性的不仅仅是标准普尔 500 指数成分股。指数之外连续 32 年提高股息的一只股票是National Retail Properties(纽约证券交易所代码:NNN)。

使 National Retail Properties 的股息连续增长成为可能的两个主要因素是该公司专注于单租户三网租赁零售物业及其从地理和行业角度的多元化。让我们深入研究两者,看看为什么 National Retail Properties 是股息最高的股票。

商业模式证明了它的实力

National Retail Properties 是一家三重净租赁房地产投资信托(REIT),专门收购价值在 200 万至 400 万美元之间的单租户零售物业。

一个三重净租赁是租赁协议,其中承租人支付所有的财产的费用,如税收,保险,公共事业和维修,以及基本租金。基本租金数字几乎完全流向房东的底线,因为它只需要支付一般和行政费用,例如办公室员工的工资。拥有三重净租约的租户通常可以更自由地定制空间以适应其品牌形象。房东还可以收集可靠的收入来源(租赁期限通常为 10 年到 15 年,附带合同租金上涨),而无需在监督房产方面发挥积极作用。

收购单租户零售物业的好处是,与多单元物业(例如商场)不同,没有主力店在基本租金谈判中增加了对房东的影响力。当一家主力店经营良好时,它会将客流吸引到特定的物业,然后为较小的租户推动业务,并帮助他们负担得起租金。相反,如果主力店倒闭或搬家,它可能会伤害较小的租户。

尽管去年面临着最艰难的经营环境,但 National Retail Properties 在 当前局势的初期表现相当不错,并有望在今年恢复大流行前的增长。

尽管 National Retail Properties 去年 89.7% 的现金回收率远低于其接近 100% 的历史回收率,但它并没有像人们预期的那样对公司造成太大的损失。National Retail Properties调整后的运营资金(AFFO,相当于收益的 REIT)从 2019 年的每股 2.80 美元下降 10.4%,至 2020 年的每股 2.51 美元。由于电影院和家庭娱乐中心等租户的商业条件改善,2020 年第二季度到 2021 年第二季度达到 99%,该公司预测其每股 AFFO 将在今年增至 2.95 美元至 3.00 美元 - 比之前增长 5​​% 至 7% - 2019年的流行年。

多元化的房地产投资组合

尽管 National Retail Properties 的投资组合完全集中在零售业,但该公司的第二个优势主要是在 2020 年第二季度 COVID 中断高峰期帮助克服了集中风险。

截至 2020 年第二季度,National Retail Properties 在 48 个州拥有 3,117 处房产(而截至 2021 年第二季度为 3,173 处),这意味着该公司在地理上多元化,以抵御疲软的区域经济、特定地区的自然灾害等。去年,随着新冠肺炎病例激增并促使某些州采取封锁措施,其他州并未受到如此严重的打击,部分抵消了不利的经济影响。

除了地域多元化外,National Retail Properties 的行业也多元化,便利店占 2021 年第二季度年化基本租金 (ABR) 的 18%,汽车服务占另外 11.4%。

尽管去年电影院和家庭娱乐中心不得不推迟租金,但 National Retail Properties 还是很好地忍受了这种流行病。如果公司能够在去年的挑战中幸存下来,而在今年反弹,我认为可以说没有太多事件可能导致这家公司破产。

零售纯业务非常适合多元化的 REIT 投资组合

虽然一些投资者可能更愿意投资于更多元化的 REITs,例如WP Carey并避开纯粹的零售 REITs,例如 National Retail Properties,但我相信后者在多元化的 REITs 投资组合中占有一席之地前者。

随着越来越多的美国人接种疫苗,国家零售地产正从经济重新开放中受益。即使 Delta 变体在某个时候促使重新引入限制和社会疏远准则,National Retail Properties 已经证明它可以从这样的事件中变得更强大。

按周五价格计算,National Retail Properties 的收益率为 4.5%,与其 13 年收益率中值 4.6% 大致相符。4.5% 的收益率是安全的,因为根据目前的公司指导,今年 AFFO 的派息率为 70% 至 71%,这表明 National Retail Properties 可能是长期投资者的好选择。

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