如果您在2016 年 IPO 期间投资了创新工业地产(NYSE:IIPR)，您将有一个成为百万富翁的良好开端。房地产投资信托基金 (REIT)最初的报价为每股 20 美元，现在的交易价格约为每股 240 美元，增幅超过 1,150%，或年复合增长率接近 74%。

不要指望创新工业地产会继续以如此迅猛的速度增长——没有企业可以永远保持这样的速度——但也不要指望它会崩溃。事实上，这个 REIT 可能成为百万富翁股票有几个很好的理由。

互惠互利的关系

创新工业地产专注于医用领域，在拥有、管理和租赁种植和加工物业方面是第一家和领先的房地产投资信托基金。它目前在 18 个州拥有 73 处房产，总面积约为 660 万平方英尺，所有这些房产均出租给获得州许可的种植者，平均租期为 16.7 年。

它还通过将年度租金上涨转嫁给租户，同时收取物业管理费，在其商业模式中实现增长。

此外，由于在联邦层面仍然是非法的，Innovative Industrial 的售后回租计划确保它将有稳定的客户名单等待参与。PharmaCann 和Cresco Labs等多州运营商 (MSO)是 REIT 最大的两个租户，分别占其总租金收入的 13% 和 8%，由于监管禁令，他们难以获得基本的银行服务。创新工业能够通过以现金购买设施并立即将其出租给卖方来填补空白。MSO 获得了急需的现金，而 REIT 获得了更多的长期租户。

一个非常有利可图的操作

与其他 REITs 一样，Innovative Industrial 有义务将其 90% 的利润返还给股东。这对投资者来说是一笔不错的交易，因为自上市以来 REIT 的股息已翻了两番。事实上，自首次派发股息以来，它已将派息增加了 11 倍。

每股 5.60 美元的派息目前每年产生 2.3% 的健康收益，高于标准普尔 500 指数目前 1.3% 的平均水平，并且是资本增值股东也享受的快乐副产品。如前所述，Innovative Industrial 的股票自首次公开募股以来就出现了爆炸式增长，仅在 2021 年就上涨了 30% 以上。相比之下，今年迄今为止，标准普尔 500 指数上涨不到 20%。

取决于谁在计算，预计在未来几年将大幅增长，一些行业研究人员预计到 2026 年全球将超过 970 亿美元，复合年增长率为 33%。

即使从未在联邦范围内合法化，只是在全国各州逐步蔓延，创新工业地产仍将繁荣发展，因为垂直整合的种植者和零售商寻求扩大寻求获得更多资金的机会。

不过，如果它合法化，虽然这可能会在一定程度上影响未来的增长，因为公司将获得更多的融资选择，但现有物业 16 年以上的租赁期限使创新工业未来几年的现金流量具有高度可预测性。它已经与许多最大的多国运营商建立了关系，这可能导致它在未来仍能达成交易。毕竟，尽管度假村运营商可以完全获得融资，但赌场 REIT 还是相当成功的。

此外，小型公司仍然需要超出传统机构所能获得的资金，而 REIT 本身将有更多的资金渠道，这将提高其将杠杆率提高到目前可忽略不计的数额的能力。合法化可能会改变一些等式，但它远不及创新工业的丧钟。