房地产投资信托 (REIT) 在零售业中发挥着至关重要的作用。零售 REIT 拥有并经营着许多区域性商场、购物中心和其他零售商需要为客户提供实际服务的独立商店。虽然越来越多的消费者在网上购物，减少了对一些实体零售空间的需求，但许多零售商仍然需要一个实体店来最好地为客户服务。

以下是零售 REIT 行业的来龙去脉，以及一些供投资者考虑的顶级零售 REIT。

了解零售 REITs

零售REIT拥有、运营、管理、收购和开发与零售相关的房地产。这些物业包括区域购物中心、直销中心、购物中心、露天商场、电力中心和独立零售物业。大多数零售 REIT 专注于特定的物业类型和租户群。

零售 REIT 通过将其物业中的空间出租给零售商、服务提供商和其他类型的租户来赚钱。大多数零售 REIT 使用总租赁，其中租户每月根据他们在物业中租赁的平方英尺数量和按比例分配的公共区域支付固定租金。同时，专注于独立零售物业的 REIT 使用三重净租赁。除了支付基本租金外，租户还需支付建筑保险、房地产税和建筑维护费用。三重净租赁结构使零售 REIT 能够产生非常稳定的现金流。

零售REITs的优势

尽管零售业面临挑战从电子商务销售额的上升来看，公司继续需要实体房地产来直接销售产品并为客户提供服务。零售业的某些部门由于销售的产品类型或提供的服务不同，相对不受电子商务干扰的影响。例如，虽然消费者可以在线购买杂货，但大多数人仍然在实体杂货店购物，这些商店也是在线订单的配送中心。同样，实体店最适合销售和分发日常必需品和低价商品。这就是为什么药店、便利店、家居装修中心和一元店在电子商务兴起的情况下继续蓬勃发展的原因。这些商店使 REITs 受益，它们继续看到对其物业空间的需求。

零售 REIT 还受益于特定的租户类型和租赁结构。主力租户——大型零售商，如杂货店、家居装修中心和大型商店——通过长期租赁为零售物业提供稳定性。它们还为零售中心带来了流量，这使该物业的其他租户受益。同时，以三重净租赁为担保的独立零售物业为 REIT 提供稳定的租金收入。

投资零售 REITs 的风险

虽然零售 REITs 可以产生大量租金收入，但该行业面临一些可能影响股息支付的风险。这些包括：

利率风险：利率可能对整个 REIT 部门产生重大影响。首先，REITs 往往会借很多钱来收购和开发房地产。随着利率上升，利息支出和借贷成本会上升。与此同时，利率上升会提高债券等低风险投资的收益。当利率上升时，REIT 股票价格通常会下跌，从而推高股息收益率，以补偿投资者承担更高的风险。

经济衰退风险：许多零售商销售非必需消费品。在经济衰退期间，对非必需品的需求往往会下降，从而影响零售销售和零售商履行租金等财务义务的能力。

电子商务中断的风险：消费者越来越多地在网上购物，这影响了实体零售商的销售。许多正在关闭地点，导致空置率上升。

2021 年需要考虑的 3 个零售 REIT

数十家房地产投资信托基金拥有出租给零售商的物业。根据全国房地产投资信托协会 (NAREIT) 的数据，36 家公开交易的 REIT 主要专注于拥有零售物业，为专注于该行业的投资者提供了许多选择。

几个零售房地产投资信托基金作为投资者考虑的有吸引力的选择脱颖而出，其中包括：

数据来源：YCHARTS。截至 2021 年 10 月 29 日的市值数据。

以下是对这些顶级零售 REIT 的详细介绍。

金科地产

Kimco Realty 是最大的上市房地产投资信托基金，专注于拥有和经营露天、杂货店锚定的购物中心和混合用途的物业。截至 2021 年底，它持有 545 个购物中心和综合用途资产的权益，总可出租面积为 9400 万平方英尺。REIT 专注于在主要沿海门户城市和阳光带地区快速发展的都市区拥有购物中心。

Kimco 的购物中心专注于为当地社区提供基本的、基于必需品的商品和服务。它的大多数中心都拥有经济弹性和抗电子商务的主要租户，例如杂货店、家居装修中心和药房。它还专注于人口稠密地区和快速发展的地铁，因为它们受益于零售空间需求的稳步增长。

近年来，零售 REIT 采取了多项举措，以提高其运营的长期财务可持续性。它于 2021 年收购了其他零售 REIT Weingarten Realty Investors，以扩大规模并提升其在太阳带的地位。自 2015 年以来，Kimco 还投资了超过 10 亿美元，将其许多购物中心重新开发为以零售、住宅和其他物业类型为特色的混合用途资产。它已经或正在建造 5,000 个多户住宅单元，并计划到 2025 年完成 10,000 多个单元。这些投资使其收入来源多样化，同时增加了零售中心的客流量。Kimco 还拥有强大的投资级资产负债表，以帮助为其投资提供资金。

房地产收入

Realty Income 是最大的 REIT，专注于净租赁房地产。截至 2021 年底，它在美国和欧洲拥有 6,700 多处独立物业。同时，它最近收购了 REITVEREIT(纽约证券交易所代码：VER)，这将在其投资组合中再增加 3,900 处物业，打造全球领先的净租赁 REIT。合并后的公司将有 83% 的租金收入来自零售物业(主要是抗衰退和电子商务的零售商)，14% 来自工业房地产，3% 来自其他物业类型。其约 45% 的租金收入将来自具有投资级信用评级的财务实力雄厚的租户。

多年来，Realty Income 对净租赁物业的关注已经带来了回报。REIT每月支付股息，自 1994 年首次公开募股以来已增加了 100 多倍。总体而言，REIT 连续超过 25 年持续提高股息，从而使其成为股息贵族。

推动 Realty Income 股息稳步上升的主要因素是持续不断的收购。该公司已经完成了企业合并，例如与 VEREIT 的合并，并通过售后回租交易直接从业主那里购买了数十亿美元的物业。Realty Income 拥有房地产投资信托行业中最强大的资产负债表之一，拥有 A 级信用，使其具有继续收购物业的财务灵活性。

西蒙地产集团

西蒙地产集团专注于一流的购物、餐饮、娱乐和综合用途目的地，其物业遍布北美、欧洲和亚洲。该公司持有 234 处物业的权益，面积达 1.9 亿平方英尺，包括购物中心和高级商店。

近年来，由于电子商务的加速采用以及大流行对该行业的影响，西蒙的购物中心租户面临着巨大的阻力。这对入住率、租金和租金收取率造成了压力。

然而，西蒙一直在努力抵消这些不利因素。它正在其许多购物中心投资变革性的混合用途重建项目。REIT 正在增加新的购物、餐饮和娱乐空间。此外，它还在其购物中心建造了其他类型的物业，例如办公楼和酒店。这些投资正在使其收入来源多样化，并将其购物中心转变为吸引更多人流量的目的地。西蒙拥有出色的资产负债表来为其投资融资，包括 A 级信贷。

REITs 提供了一种风险较低的零售业投资方式

如今，零售业正面临挑战，使其成为一个风险更高的行业。虽然这对零售 REIT 有一些影响，但该行业的顶级参与者正在采取措施使其投资组合免受这些不利因素的影响。它们可以是投资于零售销售整体增长的风险较低的方式。