“不要与美联储作对”是市场老生常谈。当美联储开始加息时，市场很脆弱——尤其是现在，在抵押贷款领域。在最新的联邦公开市场委员会会议记录中，大多数参与者预计美联储将在年底开始缩减对美国国债和抵押贷款支持证券的购买。New Residential Investment(纽约证券交易所代码：NRZ)认为，无论美联储做什么，其当前的商业模式都将使其繁荣发展。由于有点神秘的资产，他们可能是正确的。

美联储去年是抵押贷款业务的顺风车

在当前局势初期，美联储将利率降至最低点，并开始每月购买 800 亿美元的国债和抵押贷款支持证券，所有这些都是为了刺激经济需求。这项活动对抵押贷款发起人来说是一个福音，掀起了一波抵押贷款再融资活动。Rocket和UWM Holdings等众多发起人利用环境进行首次公开​​募股。

但展望未来，美联储将成为抵押贷款业务的逆风。

随着越来越多的美国人接种疫苗并且经济开始复苏，美联储正在寻求减少其在抵押贷款市场的足迹。由于美联储是抵押贷款支持证券的最大买家之一，其退出将推高抵押贷款利率，同时压低抵押贷款支持证券相对于美国国债的价格。对于抵押房地产投资信托 New Residential 等公司来说，这通常是个坏消息。

抵押贷款服务权利，如更高的利率

New Residential 减轻美联储影响的策略取决于其持有的抵押贷款服务权或 MSR。这些玄之又玄的金融工具有一个不同寻常的方面是它们区别于几乎所有其他的金融安全在那里：与股票和债券，他们提高价格，当利率上升。

每个新创建的抵押贷款都有两个部分：贷款本身和服务——处理贷款管理任务并获得报酬的权利。当 New Residential 发起抵押时，它会将贷款本身出售给市场，并为自己保留服务(也称为 MSR)。

抵押贷款服务商向借款人发送每月账单，确保支付税款和保险，向 IRS 报告支付的利息，并在借款人遇到麻烦而无法按月付款时与借款人打交道。作为回报，服务商每年赚取贷款金额的 0.25%。如果借款人与那里的绝大多数借款人一样，那么服务商的工作非常轻松，每年通过 400,000 美元的贷款收取 1,000 美元，用于发送账单和兑现支票。

偿还贷款(并收取该费用)的权利是值得的。业主可以出售该抵押贷款服务权以换取现金，或持有并收取费用。如果利率上升，借款人提前偿还贷款的机会就会减少，因为拿出 4% 的抵押贷款来为 3% 的抵押贷款再融资是没有意义的。由于借款人可能需要更长时间的服务，MSR 的预期寿命会增加。这就是它的价值随着利率上升的原因。

New Residential 押注，当美联储开始提高利率时，它可能会产生更少的抵押贷款，但其抵押贷款服务权组合将填补空缺。很难说这是否会实现，因为这里有很多动人的部分，但基本理论是正确的。请记住，抵押贷款服务权通常不是 New Residential 资产负债表的重要组成部分。它持有 42 亿美元的抵押贷款服务权，约占资产的 11%。New Residential 计划将这些作为资产持有并收取服务收入。当利率上升时，投资组合的价值将会增加，这有望抵消抵押贷款收入的下降。

新住宅现在很便宜

新住宅现在的交易价格非常便宜。它刚刚报告的每股账面价值为 11.27 美元，而该股票的交易价格与之相比有很大的折扣。市场基本上忽略了原始业务的价值，而将 New Rez 视为花园式抵押房地产投资信托基金。在收益电话会议上，首席执行官 Michael Nierenberg 重申了公司的观点，即如果您将收益倍数分配给抵押贷款部门，每股账面价值应约为每股 13 至 15 美元。

整个行业的问题在于，鉴于美联储的立场，投资者情绪相当消极。New Rez在这一点上是一只价值股票，鉴于其 0.20 美元的季度股息，它的收益率高达 8%。投资者得到的报酬相当丰厚，等待观察 New Residential 的赌注是否正确，而抵押贷款服务将在利率上升时抵消这些问题。收益投资者应注意。