又到一年毕业季，租房成为大多数毕业生继就业后的又一迫切需求。对刚走出学校的年轻人，返乡还是留在太原，是关乎未来发展的重要选择。但不论身在何方，觅得一所安居之处，是开启人生新征程的第一步。
6月21日，贝壳研究院发布《2021年毕业季居住洞察报告》，6月22日，58同城、安居客发布《2021年毕业生就业居住调研报告》。两份报告背后是新一年度租房市场的写照。本科、硕士毕业生偏爱什么样的房源？租房又有何新需求？怎样实现整租自由？
A 全国35城调研太原房租排第29位
近日，贝壳研究院关于全国重点城市房屋租金大排名的榜单出炉。此次调查对象为全国35个城市——含一线城市、新一线城市和包括太原在内的二线城市的房屋租金。贝壳研究院公布的35城整租套均价格指数，是基于公开整理的数据进行对比统计。贝壳研究院测算了整租形式的月度套均租金，并对租金进行了标准化处理，取值在0-100之间，指数越高表示租金越高。
对比统计后得出，太原的套均价格指数为31.28，位列35个城市的第29位。排名第一的城市是北京，指数为100，其次是上海：92.7，深圳：89.77，排名最后的是哈尔滨：26.95。
可以看出，经济基本面较好，产业基础雄厚、对人才吸引力较强的城市，租金水平也相对较高。贝壳研究院统计得出，2021年度毕业季租金指数TOP10城市分别为北京、上海、深圳、杭州、广州、珠海、南京、苏州、厦门及东莞。数据显示，一线城市月度套均租金约4394元，新一线城市约2097元，二线城市约1794元，租金变化与城市能级表现出强相关性。
不过，抛开收入论租金并不尽科学。如果将毕业生薪酬纳入统计，北京、上海、深圳、杭州、珠海及广州等地租房压力较大，房租收入比不低于30%。按照城市级别看，一线城市房租收入比约39.23，新一线城市约24.09，二线城市约22.58。
作为职场新人，薪资水平仍在起步低位水平，租房刚性需求支出普遍与薪资挂钩。基于这一背景，58安居客房产研究院的调研结果显示，46.5%的毕业生房租在1001-1500元/月，30.6%的毕业生房租在15012000元/月，房租在4000元/月以上的占比仅0.4%。由于房租整体水平更高，一线城市毕业生房租超过2000元的占比，超过新一线城市8.6个百分点。
B　月薪6333元实现整租自由
贝壳研究院高级分析师闫金强告诉山西晚报记者，2021年上半年太原整租套均价格同比去年上半年下降2.9%。但租赁房屋租金如何判断高低，对于不同收入群体而言，这是一个相对的概念。以刚踏入社会的毕业生群体为例，限于事业刚起步，对租金的变化相对敏感。
以智联招聘发布的《2021年春季求职期间平均薪酬》作为收入数据，以套（间）均月租金作为房租数据，测算了35城在毕业季期间的房租收入比情况（按照单身家庭进行计算）。贝壳研究院表示，一般情况下，定义房租收入比30%为阈值，不低于30%处于压力区间，低于30%处于合理区间。统计发现，35城中，6城处于压力区间，分别为北京、上海、深圳、杭州、珠海及广州。太原虽然租金在35个城市中不算最低，但2021年的房租收入比约为23，仍处在合理区间。与去年同期相比，房租收入比普遍出现下降情况，也就是说，租房负担是在普遍下降的。
山西晚报记者发现，58同城、安居客发布《2021年毕业生就业居住调研报告》中，后疫情时代毕业生显现勤俭持家倾向，61.1%的毕业生只愿拿出工资的20%来租房，29.0%的毕业生愿意拿出工资的30%来租房。愿意在租房方面花费超过一半以上工资的毕业生占比很小。也就是说，根据房租1500元/月粗略计算，房租收入比在20%-30%之间粗略计算，月收入5000-7000元才能实现整租自由。而贝壳研究院的数据显示，在被统计的35个城市中，太原要想实现整租自由，月收入要在6333元，与最后一名哈尔滨的5333元差1000元。
但根据太原毕业生普遍收入水平来看，达到整租自由并非易事。现在市场上普遍的做法是季付、半年付，押一付三、押一付六。尽管不同于购房大额消费，三个月、半年的租房成本（大约在4000-10000元）在部分毕业生眼中，也需要来自父母经济方面的支持。在参与调研的毕业生中，三成需要父母家人的资金支持，其中11.3%的毕业生需要家人支付全部租金。
此外，太原的租金水平和租赁圈层也有直接关系。贝壳研究院统计，以太原中心位置和小区为两点，计算两者间的球体直线距离，并按照10公里进行区间划分，以此测算出城市的租赁圈层，并最终反映在租金上。
最终得到的数据是，0-10公里范围内，租金为1770元/月；10-15公里，租金1254元/月；10-20公里，租金2063元/月。一般而言，城市优质的配套资源分布主要集中在中心城区，反映在租金上应该相对较高，但这也与城市在空间上呈现的几何形状及城市规划建设相关。伴随着城市化进程，中心城区的老旧现象越发明显，同时城市新区在配套建设上持续发力，也会出现租金与圈层变化相反的情况。但总体而言，圈层越高，租金相应越高。
C 注重品质是择房关键
虽然达到整租自由并非易事，但今年市场行情普遍反映出来一个现状：毕业生租房更注重租房品质。
58安居客房产研究院工作人员表示，在一线城市，2000元租金水平限制之下，“合租”成为可行性选择。76.0%的毕业生选择合租，大部分与他人合租整套房，而自己独享单间，在价格合适的同时保证生活私密性。
但在太原，一个套间内打隔断的合租房源基本不受欢迎。“本身太原房租水平不高，今年还有所回落，所以打隔断的合租房基本无人问津，租房客更愿意租赁一些户型小的房屋单住。”中介机构经纪人表示。
统计数据显示，如果不区分租赁形式，直接计算单(套)间租赁面积，对比发现，二线城市单间租赁面积相对较高，其次是新一线城市及一线城市。二线城市单(套)间租赁面积约为64.5平方米，新一线约为61.7平方米，一线约为57.4平方米。
58同城、安居客对高校毕业生的调研中，房屋新旧、室内配套与装修、户型面积及朝向采光，均排在“租金价格”之上，成为毕业生租房时最为关注的因素。特别是一线城市毕业生，对这些因素的关注度占比均高于新一线城市毕业生。
享受生活、注重品质，作为年轻人的标签，在毕业生租房选择上可见一斑。58安居客房产研究院通过对调研结果分析发现，地段好、房屋质量高、生活便利、配套完善、装修齐全等原因，促使11.2%的毕业生选择租住高档次公寓。
整体来看，64.8%的毕业生选择家具家电齐全的全装修房源，占比近乎是选择家具家电自理简装修房源的两倍。另外，六成毕业生会用绿植、小件家具等装点新家，约半数毕业生会用挂画充当墙纸。
D 近半数人线上看房
太原市房产局房屋租赁处工作人员表示，移动互联网的普及，让找房变得越来越容易。专业线上找房平台开始成为毕业生首选，在已租房和准备租房的毕业生中，多数毕业生选择利用线上平台找房。贝壳研究院调研结果显示，45.5%的受访者表示通过“线上房源网站及APP”获取，该占比要远高于其他因素。经过高等教育的青年毕业生，已经适应了线上化的生活方式。基于新青年的需求变化，房屋交易机构应当继续优化线上找房功能，降低毕业青年的找房难度，提升找房体验，包括但不限于图片看房、视频看房，房源对比，AI语音讲房及VR带看等。
但线上看房，仍有很多租房痛点。在调查中，毕业生租房最大的痛点，主要来源于房屋交易、居住体验、法律保障，人际关系四个环节。
其中，在房屋租赁交易初期，虚假房源信息多的问题占到48.83%，其次是被房东恶意抬高租金、租不起心仪的房子等。
在居住体验方面，毕业生可能会由于换工作、房租上涨等原因导致频繁搬家，房屋质量差，有安全隐患，维修责任无人承担等；在法律保障方面，则包括被中介、房东克扣押金，所签合同不能保护自己的权益，住着不踏实，治安问题，突然被通知房子不租了等等。而在人际关系方面，合租时碰上不良习惯的室友，房东、室友不好相处等等，都成为毕业生租房的痛点。
闫金强表示，房源信息多成为毕业青年遇到的最大痛点，对于虚假房源问题，如何避免入坑？一是选择有信誉保证的中介品牌，二是要进行实地看房，并进行房源比较，同时在房源确认之前，不要急于签约。对于频繁更换工作带来的搬家困扰，毕业青年可以选择交通便利性较高的地方，比如公交、地铁站点交汇处，虽然租金有所增加，但可有效缓解这一问题。
太原市房产局房屋租赁处工作人员表示，目前，太原市的官方租赁平台正在有条不紊推进中，届时将与市民见面。官方平台建成后，将更大程度降低租房风险，减少毕业生租房痛点。

山西晚报记者　张磊