在蓬勃发展的房地产市场中，房地产技术引起了很多关注。Zillow Group(纳斯达克股票代码：Z)(纳斯达克股票代码：ZG)仍然是这里的先驱和行业领导者，尽管最近一直在苦苦挣扎，但Opendoor Technologies(纳斯达克股票代码：OPEN)正在使即时现金提供模式成为房主的可行解决方案。

然后是Redfin(纳斯达克股票代码：RDFN)，它本身实际上是一家使用技术来简化房屋买卖流程的经纪人。虽然它赢得了很多投资者的赞誉，但它在技术增强的经纪部门中并不孤单。指南针(NYSE：COMP)的一部分，软银集团的(OTC：SFTBF)高科技投资组合愿景基金，上市三月，并提出在新的现金约450亿$从它的IPO。现在购买 Redfin 或 Compass 哪个更好?

Redfin：现状的真正破坏者

Redfin 是一家规模虽小但发展迅速的经纪商，它使用技术来降低成本。它最初的名声是：比传统经纪公司低的佣金。对于使用 Redfin 买卖房屋的人，其代理佣金仅为 1%，远低于大多数同行收取的 2.5% 至 3%。

该公司可以通过使用软件简化交易流程来实现这一可观的节省——从自动化文书工作流程到面向潜在买家的领先网站，再到仔细阅读和虚拟参观待售物业，无所不包。它通过自己的内部抵押和产权服务、直接现金优惠(称为 RedfinNow，与 Opendoor 竞争)以及最近购买的 RentPath 将公寓和出租物业直接合并到 Redfin.com 中扩展了这一基础产品。

这是一家很小的公司，在 2021 年第一季度美国房屋总价值中的市场份额仅为 1.14%。但 Redfin 的业务增长迅速。其去年在住宅房地产市场的份额不到 1%，2021 年第一季度的收入同比增长 40%，达到 2.68 亿美元。由于公司强调扩张(今年头几个月的自由现金流为负 5610 万美元，而 2020 年全年的自由现金流为正 4660 万美元)，目前盈利能力仍然存在很大差异。

不过，Redfin 资金充足，可以继续其雄心勃勃的增长计划。截至 2021 年 3 月，它拥有 13.9 亿美元的现金和投资(以及另外 1.02 亿美元的受限现金)，被 11.6 亿美元的债务所抵消。股价在过去 12 个月的销售额中仅为 6.8 倍，比 Zillow 的 8.4 倍有显着折扣——尽管 Zillow 已经持续盈利。如果 Redfin 能够以牺牲传统经纪业务的竞争为代价保持其势头并获得市场份额，那么这只股票现在可能具有真正的长期价值。

Compass：更传统的房地产经纪模式的技术平台

与 Redfin 一样，Compass 将自己描述为一家通过技术简化购房流程的房地产经纪人。其软件套件旨在帮助其代理和附属机构提高效率，并将人工智能和数据分析视为其软件平台的组成部分。它一直在做正确的事情。尽管成立不到十年，但到 2020 年底，Compass 拥有约 19,000 名代理商，并创造了 37 亿美元的收入。

多年来，Compass 一直试图打破房地产交易的高收费结构，但未能成功。此时，该公司采用更传统的交易方式，代理商从买卖房屋的客户那里赚取更典型的 2.5% 至 3% 的佣金。尽管如此，其数字优先的运营模式正在赢得代理商和潜在房主的青睐。第一季度总交易量同比增长 67% 至 40,268，使其成为最大的独立经纪公司之一。

因此，Compass 报告第一季度的收入同比增长 80%，达到 11 亿美元。尽管 Compass 规模庞大，但它仍在消耗大量现金。自由现金流为负 5730 万美元(2020 年第一季度为负 1.77 亿美元)。管理层预计2021 年全年调整后EBITDA亏损将高达 2.45 亿美元。原因最终是向代理商支付高额佣金，其中大多数是使用 Compass 软件的独立承包商。佣金和相关费用占第一季度收入的近 85%。

不过，指南针的形状还不错。截至 3 月底，它拥有 3.3 亿美元的现金和等价物，债务仅为 1000 万美元(不包括 3 月最后一天 IPO 的现金收益)。Compass 股票的交易价格为过去 12 个月收入的 1.4 倍，反映了该公司在支付佣金后的毛利率微薄，但如果公司能够继续增长并开始产生积极的底线，则价格低廉。

买哪个好?

值得注意的是，如果房地产市场降温，这两只股票可能会经历一段艰难时期。今年待售房屋供不应求，现在市场上的购房者正在抬高市场上的房产价值。尽管如此，Redfin 和 Compass 的长期论点都围绕着在庞大的美国房地产市场中不断增加的份额展开。

Redfin 和 Compass 之间有一些相似之处，但后者是一家更为传统的房地产公司，代理商收取高额佣金。Redfin 拥有一套更完善的服务和技术平台，支持真正颠覆行业的低佣金策略。Redfin 还产生了更高的毛利率，因此在过去证明了其盈利能力。指南针还没到。

指南针在这些水平上可能太便宜了，但 Redfin 现在得到了我的点头，因为它是更好的长期购买者——即使美国房地产市场目前运行得太热。