戴着绿地董家渡项目的光环，海珀外滩项目一拿到春节后首张预售证，便按下了上海楼市回暖的按钮。

此后，滨江凯旋门、中海汇德里等豪宅项目认筹率纷纷破“2”。数千万元级豪宅碧云尊邸竟有人四五点就排队“抢购”，甚至为抢先认筹大打出手，又让上海豪宅“火”了一把。

近日，《中国经营报(博客,微博)》记者走访碧云尊邸、森兰星河湾、天悦、尚海湾等多个豪宅项目发现，四五组顾客同时看一间样板间的场景随处可见，但火爆之余，豪宅市场却暗流涌动。

多名中介人士向记者表示，花费50万元的“茶水费”就可买到还未开盘的森兰星河湾，这一操作从去年12月便已开始，“现在房源已经不多了，基本以底楼和顶层的为主。”

对此，星河湾上海区域负责人在接受记者采访时予以否认，他表示，“项目马上就会入市，我们没有和任何中介沟通过，任何信息还需以官方发布为准”。

抢购豪宅

戴着口罩排长队、多人抢一套房，成为近期上海豪宅楼市回暖的一个缩影。

位于浦东新区的碧云尊邸更是这批豪宅项目中的“佼佼者”。4月13日，碧云尊邸首批160套房源开始认筹，均价近12万元/平方米，总价最高8000万元，即使认筹金也需600万元。

尽管价格高企，认筹首日仍吸引近200人到场。由于太过火爆，碧云尊邸只有电话预约后才能看房，但唯一的预约电话却时常处于宕机状态。

“基本打300次才能接通一次，后来开发商干脆把电话拔掉了。他们根本不怕客户流失，其实这个项目去年底在圈内已经火起来了，根本不愁卖，不少人都提前‘预定’只等项目入市。”一名知情人士表示。

4月17日下午2点，距离认筹结束还有最后3小时，记者来到碧云尊邸项目现场，但并未看到此前排队认筹的聒噪场景。

“确实打了好几架，后面警察都出动了。”专注于豪宅中介服务的张力(化名)在项目门口“守”了5天，也目睹了因抢房大打出手的闹剧。他告诉记者，认筹首日，不少未能电话预约的购房者，早上四五点便来门口排队，但售楼处优先让预约客户进入，“少数预约客户来得很晚，还慢悠悠、大摇大摆地走进去，最后就和排队的客户起冲突了。”

记者了解到，项目所处的碧云国际社区，是继古北之后上海第二个“涉外国际居住区”，集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，同时也是绿化率高达70%的“生态宜居样板”。

尽管具备许多天然优势，但该板块房源大多以租赁为主，其上一次新房销售还要追溯到2006年。

张力表示，碧云尊邸的火爆贵在房源稀有，价格与周边二手房相比并无优势，尤其是别墅仅为毛坯交付。“主要是板块长期没有供应而积攒的需求，客户大多四十岁左右，在碧云生活了近十年，孩子也在这里长大，都认可社区的生活环境和配套。而其他区域的有些顾客却看不上这里，觉得偏僻。”

“思量再三，我们不打算认筹。”一对刚看完样板间的年轻夫妻向记者表示，周边静谧的环境、优质的教学资源和国际化的氛围确实让人眼前一亮，“但均价近12万元/平方米，再添些钱就可以买到江景房或者市区核心板块的房子，那里更有大上海的味道。”

数据显示，碧云尊邸共收获510组有效认筹，揽收30.6亿元认筹金，认筹率高达318.7%。

2月20日，香港置地联合体在徐汇滨江拍下310.5亿的内地总价地王，炸响了疫情后上海楼市的第一声惊雷。两个月后，与总价地王一路之隔的尚海湾二期也趁势宣布领取预售证，均价12.5万元/平方米。

当天，项目售楼处门口销售、中介、客户络绎不绝，现场嘈杂得甚至听不清销售人员的声音，同时看样板间还需验资500万元。数据显示，首日认筹数便超过200组，认筹率已近七成。

位于徐汇区的天悦同样火爆。临近中午，记者走访发现，现场仍有20多组客户或参观沙盘，或与销售人员攀谈，或参与认筹，100平方米的样板间同时挤入了三四组客户，预计认筹率将近200%。

暗流涌动

自“邻居”森兰壹公馆今年1月“日光”之后，位于浦东外高桥(600648,股吧)板块的森兰星河湾一直备受瞩目。

据悉，森兰星河湾由3栋7层住宅楼、7栋16层住宅楼和1栋商业楼组成，户型主要为建面145平方米～258平方米的3～4居室，合计约502套。

4月初，记者现场走访发现，所有楼栋已全部封顶，大部分仍在建造外立面，少数已进入内部装修阶段，时不时传来刺耳的钻机声和金属撞击声。售楼处和样板间也已建造装修完毕，站在门口向内望去，崭新的桌椅塑料包装还未拆封，暂时还未对外开放。

周边中介机构告诉记者，森兰星河湾原本计划去年12月开盘，但因报批价格过高，政府审核未通过。今年3月开发商又打算开盘，但因疫情推迟至今还没有动静。“现在放风价为7.5万元/平方米，但开发商想卖到8万元/平方米。”

“有顾客去年10月就已拿到号，现在房子已基本被预定完，大约额外花费10万元左右。”另一中介机构表示，在森兰社区这种收取“茶水费”“更名费”的现象很常见。比如此前的森兰明轩，优质房源大部分都“走关系内部消化”，真正留到开盘的大多是性价比不高的“边角料”。“森兰星河湾也是如此，内部消息有很多。”

何为“茶水费”?据业内人士介绍，开发商首先会通过中介代理房源，客户将“茶水费”交至开发商的关联公司或关系人等第三方账户，即便日后被查处，开发商也能规避风险，而中介也能获得一些“手续费”。“这种违规操作主要与政府限价有关，2016年前后在上海比较普遍，但现在比较少见。”

无独有偶，近日，又有某品牌中介机构主动致电记者，推销森兰星河湾的房源，声称“多缴50万‘茶水费’可以拿到购房名额，目前仅剩十五六套。”

“森兰星河湾的房源有四种类型。”据上述中介人员黄伟(化名)介绍，一部分按规划由开发商自持;另一部分被开发商内部员工或者家属提前拿号“消化”;还有一部分是与各大中介机构合作，他所在的中介机构共拿到27套房源;最后只有约30%的房源会开盘出售。“这些动作从去年12月开始，好房子开发商都已经挑得差不多了，留给我们中介的房源有很多楼层比较差，但现在能消化的也都消化了。”

为何森兰星河湾“万事俱备”却迟迟不开盘?黄伟认为，这是一种销售方式，给人造成一种现在不拿到购房资格之后会抢不到房源的紧张感。“等正式开盘后，就不像我们中介现在这么正规了。到时候你要买号基本都是私人交易，所谓的‘更名费’肯定会坐地起价，100多万都不会少见。”

当记者追问“茶水费”的去向时，黄伟笑称“主要还是给开发商，款项要先打到中介公司账户，整个购房过程保证是正规的，不会有后顾之忧。”

针对上述涉嫌“茶水费”的情况，星河湾上海区域负责人予以否认，他表示，项目目前一切正常，马上就会入市，公司没有和任何中介机构沟通过，任何信息需要以官方发布为准。

或迎强监管

“上海楼市已经开始复苏了，豪宅的热销有一定的标杆意义，也会强化市场复苏的信心。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

据链家数据显示，今年三四月(截至4月22日)，上海豪宅新房分别供应203套、335套，均价为13.85万元/平方米、12.94万元/平方米;2～4月，成交量分别为109套、299套、220套，均价为11.16万元/平方米、11.55万元/平方米、11.93万元/平方米。

“最近一段时间的豪宅热，主要因为市场供应的豪宅产品比较少。”在卢文曦看来，上半年上海豪宅市场保持热度没问题，但如果推盘节奏跟不上，下半年成交量可能会小幅下滑。“经营贷等现在都往豪宅市场冲，也引起了银保监会的关注。之后预计会严查，监管加强，对高端市场可能有一定的影响。”

同策集团首席分析师张宏伟则认为，豪宅的热销与宏观经济密不可分。海外开启量化宽松模式的经济刺激计划，国内面临输入性通胀;国内降准降息也导致市场流动性增加、融资成本降低。此外，全球粮食价格的上涨推动CPI保持相对高位水平。此时，高净值人群必然会做出保值增值的措施，购买豪宅则成为最优选择之一。

张宏伟还表示，疫情期间，豪宅项目放低姿态适度降价优惠也刺激了市场迅速成交。政策面宽松预期也导致豪宅性价比提升，在通胀预期影响下，高净值人群必然会趁机抄底豪宅市场，“尤其是一线城市豪宅甚至是顶豪项目。”

而豪宅二手房市场仍处于“恢复期”。据丽兹行豪宅数据，3月二手豪宅成交量为73套， 环比上涨30.36%， 同比下降69.46%，恢复至正常成交水平的50%。

“一般豪宅抛售时至少降价20%，才能撬动市场。”张宏伟告诉记者，现阶段高净值人群，一是对于豪宅需求的量比较大;二是将购买豪宅作为投资保值的的渠道，“所以豪宅在二手市场交易频率不如刚需那么高，只有当卖家有资金需求时才会想把它抛掉。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，相比新房市场，豪宅二手房市场一直相对较弱。正常购买豪宅的人群都是追求改善型的，购房者普遍会选择新房。如果二手豪宅未有人入住过，一般潜在的交易价值才较大。