望京SOHO

租金收入4.39亿元，较去年同期增长168%；毛利率达75%，较前一年增长50%；但核心纯利只有1.35亿元，比前一年下滑约94%，净负债率25%，现金及银行存款达到97.7亿元。这是在转型3年后，SOHO中国交出的2015年中期成绩单。

3年前的8月，SOHO中国宣布正式转型。彼时，公司纯利总规模达到6.13亿元，是今年同期的5倍左右，但毛利率水平只有45%。不过，当时的现金高达150多亿元，净负债率只有20%。

虽然财务报表并未因为转型而变得好看，但董事长潘石屹[微博]却对3年前的这一决定予以肯定。潘石屹说，如果还是像原来一样销售，SOHO中国建设的房子就都成别人的了，现在SOHO中国持有大概170多万平方米的北京、上海核心地段的办公楼。“这样一来，我们公司成为了北京、上海持有优质办公楼面积最大的开发运营商。”。

SOHO中国的转型之路，是否代表着转型风潮下房地产企业的正确方向？

转型指标：

负债率和现金流

潘石屹说，投资者关心的问题主要有两个：第一个是负债率，第二个是现金流能不能支持住。“在宣布转型前，我们做了大量测算，认为一旦度过这一转折，就能拥有北京和上海最好的办公楼项目。”

SOHO中国今年上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利1.35亿元，同比下降约94%。对此，公司半年报称，盈利较低主要由于租金收入增加尚未抵消物业销售收入的下降。

潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑。截至目前，SOHO中国净负债率为25%，拥有近100亿元的现金。

由散售转为出租，市场租金走势颇为关键。“SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。”潘石屹说，以望京SOHO项目为例，当初拍地预计的租金水平为5元/平方米，实际对外租金为开盘6元/平方米，9月7日最新价格为12.9元/平方米。另外，上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平方米，最后出租价格达到10元/平方米。

潘石屹说，“转型成功与否，大家最担心的第一是现金流支撑不住，第二是缺乏管理经验，管理上会出问题，但是现在证明，这些都是没问题的。能度过负债率和现金流的这个节点，转型就成功了。”在他眼里，目前的转型应该是成功的。

但为了成功转型，SOHO中国付出的代价也不小。截至2012年6月30日，SOHO的净资产规模已经达到217.60亿元。3年过去了，目前SOHO中国的净资产规模也只有388.2亿元。但是，转型步伐稍慢的龙湖在这3年净资产规模却由249.37亿元，上升至今年上半年的499.53亿元。

纯利相对较少，拖累了SOHO中国的股价，从2013年6月的5港元(7.75, 0.0000, 0.00%)/股，到目前3港元/股附近。相比之下，龙湖、世茂、华润置地、中海等在过去几年增加了持有物业，但转型速度不如SOHO中国的房企，股价基本都维持在2013年的水平，有些还较2013年中有明显增长。