在华尔街，最受关注的是兔子，但最终赢得比赛的往往是乌龟。这就是为什么长期投资者应该避免时尚并坚持坚如磐石的公司，这些公司知道如何在好市场和坏市场中执行。

这正是一个特定的缓慢而稳定的房地产投资信托基金 (REIT) 超过四分之一世纪所做的事情，也是您今天可能想要购买这个长期赢家的原因。

一个简单的投资组合

这里有问题的REIT是Realty Income(纽约证券交易所代码：O)，它已注册了绰号“每月股息公司”的商标。这个绰号部分是关于它的每月现金股息，部分是为了让投资者放心，支付定期股息是公司商业模式的核心。支持这一点的是自 1994 年首次公开募股以来连续 613 次每月支付股息和 111 次增加股息。

基本上，Realty Income 通过市场狂热(如科技泡沫和房地产泡沫)以及随后的艰难时期(如科技崩盘和房地产危机)，通过提高股息来奖励投资者。这为投资者在观看华尔街有时令人震惊的波动时提供了一些有形的东西，如果你没有其他东西可以让你夜不能寐。

然而，真正的故事是 Realty Income 如何实现这一壮举。REIT 使用净租赁法，这意味着它拥有物业，但其承租人要为其占用的资产承担大部分运营成本。此外，它专注于单租户资产，因此无需为每项资产寻找多个租户。在房地产领域，净租赁通常被认为是一种风险相当低的方法。

与此同时，该投资组合非常注重零售(约占租金的 84%)，那里有很多单租户物业。然而，它也有办公室(租金的 3%)和工业空间(11.5%)，机会主义的葡萄园投资将事情四舍五入到 100%。它还一直在向欧洲伸出援手以扩大其投资机会，英国仅占租金的 7% 以上。投资级租户约占其租户名册的一半。总而言之，Realty Income 的业务方法非常平衡、直接，甚至可能很无聊。哪个好。

事情要改变了吗?

但 Realty Income 刚刚宣布通过全股票交易进行重大收购，以收购同行VEREIT。此举将使 Realty Income 从净租赁领域的大腕之一变成无可争议的房地产利基之王。其产品组合将从大约 6,600 个地点扩展到 10,000 多个地点。Realty Income 之前进行过大规模的收购，但这次收购的规模非常大。然而，这不是烦恼的理由。事实上，从长远来看，此次购买应该会使 REIT 变得更好。

原因是净租赁 REIT 基本上在其融资成本和收取的租金之间产生差异，因为它们面临的持续财产级成本很少。规模越大通常会改善获得资本的机会，特别是对于像 Realty Income 这样具有投资级资产负债表的 REIT。因此，一旦交易完成，Realty Income 的行业定位将更加强大。事实上，Realty Income 预计从第一天起，VEREIT 的加入将使调整后的运营资金增加 10%。

投资组合将会发生变化——一方面，REIT 打算剥离其办公室投资组合。与工业或零售净租赁资产相比，办公室的运营成本往往更高，因此这一举措是一个长期的积极因素。除此之外，投资组合将与今天非常相似。

也就是说，由于 VEREIT 的信用评级较低，Realty Income 将背负更高成本的债务。但这仅意味着随着债务的展期，未来将进一步节省成本。然后是消除冗余职位并能够利用其剩余员工在更大的投资组合上利用固有的成本节约。

总而言之，对于这个原本无聊的 REIT 来说，购买 VEREIT 是一个令人兴奋的举动，可能需要一点时间来完成——但这实际上只是巩固了 Realty Income 缓慢而稳定的核心方法。

从不便宜

问题是投资者很清楚“每月股息公司”的可靠性，并且通常会提供溢价估值。从历史标准来看，目前 4% 的收益率并不完全是慷慨的，尽管它远高于标准普尔 500 指数基金的收益率。但是，如果您的速度缓慢而稳定，那么为已证明其股息可靠性的 REIT 支付全额费用可能是值得的。确实，如果您正在建立收入投资组合，那么您可能应该密切关注 Realty Income 的名字。同时，如果您有价值偏见，那么您应该将这个名字保留在您的愿望清单上，以防它再次上市，就像 2020 年初那样。